La regla general en materia de contrato de promesa es que dicho contrato no produce obligación alguna. Excepcionalmente vale si se cumplen ciertos y determinados requisitos señalados en la ley.
a) Que la promesa conste por escrito (art. 1554 n.1):
b) Que el contrato prometido no sea de aquéllos que la ley declara ineficaces (art.1554 n.2)
c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato (art.1554 n.3):
d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban (art.1554 n.4):
CONTRATO DE COMPRAVENTA
Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (art.1793). El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos partes: una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que se obliga a pagarla en dinero (comprador).
La regla general es que el contrato de compraventa sea consensual y la excepción es que sea solemne. En estos casos excepcionales cuando el contrato de compraventa es solemne, la solemnidad consiste en que se otorgue por escritura pública. Esta solemnidad se exige en la venta de los bienes raíces, servidumbres y censos y la de una sucesión hereditaria, de tal suerte que dicha venta no es perfecta mientras no se haya otorgado la respectiva escritura pública. En Chile, para que se opere la adquisición del dominio, además del contrato de compraventa, se requiere que se realice la tradición de la cosa.
Entrega: Muebles. Inscripción: Inmuebles.
• Requisitos generales del contrato de compraventa:
Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lícitos; más otros elementos esenciales son: La cosa vendida y El precio
1. La cosa vendida:
Puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato de compra-venta sea válido, ésta debe reunir los siguientes requisitos:
a) tiene que ser comerciable,
b) tiene que ser real,
c) tiene que ser determinada o determinable,
d) la cosa vendida no debe ser del comprador.
2. El precio:
Es el objeto de la obligación del vendedor. Define lo que se entiende por precio el art.1793 en su frase final: “el dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”. El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto como lo es la cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de compraventa no hay precio, en definitiva no habría contrato por carecer éste de objeto (faltaría el objeto de la obligación del vendedor).
Requisitos:
1) Tiene que ser real,
2) Tiene que ser determinado,
3) Tiene que ser pactado en dinero.
• Las solemnidades en el contrato de compraventa:
En ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para perfeccionarse, además del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o voluntarias.
Solemnidades legales
1.1 Solemnidades legales ordinarias:
La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los siguientes contratos de compraventa:
a) Contrato de compraventa de bienes raíces.
b) Contrato de compraventa de censos.
c) Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
d) Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se otorgue por escritura pública. La posterior inscripción en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene carácter de solemnidad.
1.2 Solemnidades legales especiales:
Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades y lo hace atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que se vende.
Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a ciertos incapaces requiere además de la escritura pública, la autorización judicial con conocimiento de causa. A esta situación se refieren, por ejemplo, los arts.255 y 1754. En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública subasta, como sucede en la venta de bienes raíces de una persona sujeta a guarda (art.393 y 394).
Solemnidades voluntarias:
Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades voluntarias o convencionales, pues no hay impedimento para que las partes convengan que una venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con las solemnidades convenida por las partes, que puede consistir en el otorgamiento de una escritura pública o privada. Se contempla esta situación, en relación con la compraventa, en el art.1802.
Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:
La regla general es que las personas tengan capacidad, siendo la excepción el que las personas sean incapaces.
Las Incapacidades especiales o particulares en la compraventa están reglamentadas en el Código Civil, en los arts. 1796 a 1800, y son las siguientes:
Incapacidad para comprar y vender:
El art.1796 señala que “es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente y entre el padre o madre y el hijo de familia”.
La razón de la nulidad absoluta de este contrato está en que, aún cuando los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes y, con mayor razón, si lo están en el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la potestad marital sobre la mujer. Siendo así, se piensa por el legislador que existe la posibilidad de que el marido ejerza cierta forma de presión sobre la mujer para inducirla a celebrar un contrato de compraventa que le es desfavorable.
• Infracción a lo dispuesto en el art.1796:
Si se celebra una compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente o entre el padre o madre y el hijo de familia, la sanción será la nulidad absoluta de ese contrato por aplicación de los arts.10, 1466 y 1682.
Incapacidad para vender:
Se prohíbe a los administradores de establecimiento públicos vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente (art.1797).
Incapacidad para comprar:
Ejemplo: El art. 1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores.
• Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá comprarlos, pero con la autorización de los demás guardadores o del juez en subsidio.
• Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art.412 inc.2 establece una prohibición absoluta en virtud de la cual el tutor o curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del pupilo, aunque tengan autorización judicial o de los otros guardadores.
CONTRATO DE PERMUTA
Por el contrato de Permuta, las partes se obligan mutuamente a dar una especie o
cuerpo cierto por otro (art.1897). En realidad, el contrato de permuta no presenta mayores novedades ni problemas, porque prácticamente se rige por las mismas
normas que el contrato de compraventa:
LAS CAUCIONES
El Art. 46 del Código Civil las define como cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación, propia o ajena.
Son especies de caución la hipoteca, la fianza y la prenda.
1. Contrato de hipoteca:
Concepto: (2407) La definición es bastante particular, porque dice “es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.
2. El contrato de fianza:
El art. 2335 señala que la fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. La fianza en realidad no es una obligación como dice el art.2335, sino que es un contrato accesorio, que se celebra entre el acreedor y el fiador (el deudor aquí no tiene participación).
Ahora, si el fiador resulta obligado a pagar la obligación principal total o parcialmente, es como consecuencia de la celebración del
contrato de fianza, porque justamente es ése el efecto del contrato: el que el fiador quede obligado en subsidio del deudor principal.
La fianza es una garantía personal, a diferencia de la hipoteca y de la prenda que son garantías reales. En virtud de esta garantía personal el acreedor puede perseguir su crédito en los bienes del deudor principal o en los bienes del fiador; es decir, hay dos derechos de prenda general que garantizan una obligación:
- En los bienes del deudor,
- en los bienes del fiador
EL CONTRATO DE MANDATO
El art. 2116 lo define como “el contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”.
La regla general es que los actos jurídicos pueden realizarse por medio de mandato, el cual incluso es procedente en el matrimonio (art.103).
Pueden ser objeto del mandato:
Ø Conservación de un patrimonio.
Ø Administración de una industria o empresa.
Ø Ejecución de un negocio económico o de interés.
Ø Ejecución de un negocio jurídico.
El negocio encargado se ejecuta por cuantía y riesgo del mandante, bajo su responsabilidad, o sea, el negocio produce utilidades o pérdidas para el mandante, y no afecta al mandatario. (Incluso en el caso del art.2151).
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El art.1915 define este contrato, señalando que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. En concepto del legislador existen tres tipos o clases de arrendamiento:
a) La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.
b) La confección de obra.
c) La prestación de un servicio o arrendamiento de servicios.
CESIÓN DE DERECHOS
La cesión de derechos es el traspaso de un derecho por acto entre vivos.
Existen diferentes cesiones:
• Cesión de créditos personales.
• Cesión del derecho de herencia.
• Cesión de derechos litigiosos.
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